譯文大賞

無論是要開店做生意、投資房地產還是準備舉家搬到新地方等需要選地點的過程，了解一個地方的文化與經濟結構是必要之事，在此架構下，對於在地人口產業比例、整體市場活動與都市發展等，都應該在您的考量範圍

更進一步來說，從一地的租金、房產價格、空房率的現況與未來趨勢，可以看出城市未來的發展狀況及其對房產的影響。但每座城市的發展不同，因此了解各種都市成長模型，有助於釐清屬意城市的情況。所以在以下內容，我們會介紹幾種常見的都市成長模型。

同心圓模式

同心圓模式，或稱CCD模式，是第一個解釋都市發展的理論模型，在1925年由社會學家Ernest Burgess，以芝加哥的城市發展為發展背景

以整座城市中間的商業核心區域(又稱中央商業區, CBD)開始發展，周邊所有區域的成長都會依CBD的經濟活動為基礎，結合競租理論(bid rent theory)，隨著與CBD的距離增加，相應地段需支付的租金就會越低，但通勤的時間與實際成本就會越高。

但畢竟身為最早的都市發展模型，還有不完美之處，也就是地形與地理位置會限制同心圓的發展，例如芝加哥東側的發展就受限於密西根湖，此外在其他地區的發展也可能受到如山脈、大河與海洋的阻礙

前面簡單介紹了同心圓模式的理論後，接下來會詳細說明同心圓各區的特色:

第一個區域是CBD，是整個城市的經濟命脈，是多數居民工作的地方，有最高的經濟效益，但也是地價最高的區域，因此地產商為了要有效利用土地，高樓辦公大廈、摩天大樓林立。但CBD不只有商業大樓而已，由於地段極佳與交通易達性(緩解通勤交通應運而生的大眾運輸)也吸引富商前來置產與居住，許多奢華的住宅也林立於此

在中央商業區外圍的是過渡區，以前這裡通常以金融中心為核心，外圍則是工業區，也有工人居住的平價公寓，時至今日隨著後來的城市發展有所變化，儘管一樣有工廠、倉儲及轉運站，但這個區域演變成以住商混合為主，房價也逐漸增長

在傳統定義上，在過渡帶外圍的是住宅區，可以算整座城市的內郊區，也就是靠近城市中心的郊區，許多勞動階級居住於此，由於居住品質較過渡帶佳，也是許多居住於過渡帶的居民未來置產的標的。但到了今日，有些區域已變得老舊，導致有許多的治安問題及房產價值的降低。因此有許多城市開始投入資金來振新與活化區域，以吸引青年前來置產，各式的娛樂產所與中央商業區通勤的便捷也是這個區域得以復興的因素

在更外圍的是以白領階級為基礎的住宅區，大型住宅、新穎的建設與設施，包括公園、購物中心與餐廳等，小本經營的產業也相當常見，這裡的學校品質也會比第三區來得好，也是人口成長與房價較高的主因

最外圍的是通勤區(commuter zone)，想要有更大的居住與開放空間的中產階級，會選擇移居於此，有大型公園與購物中心，但這個區域有許多地方仍有待發展，且居住於此的居民往返CBD的通勤成本比其他區域來得多

隨著交通運輸的技術進步，這套同心圓模式也有所改變，像是在其他區域也有小型的中央商業區、傳統定義上位於過渡帶的工廠越來越少、科技業逐漸取代製造業，也造成人口結構的變化，使得同心園模式逐漸不符合實務，但截至目前為止，還是有許多城市仍脫離不了以中央商業區為核心、通勤區為其外圍的發展，下列幾種城市發展模型都是以此為基礎

Axial Growth 軸向發展

一般來說，交通運輸是決定城市發展的重要因素之一，通常會圍繞鐵道及公路樞紐等重要交通要道來發展，而這正是於1930年誕生的軸向發展理論基礎。

在交通運輸線周邊的是商業及住宅區，城市會沿著交通運輸路線而發展，儘管發展程度會受到鄰近城市的運輸系統影響，但還是能觀察到這套理論的痕跡。至少可以發現地價與發展程度隨著與交通運輸線的距離呈反比。

Sector Growth 扇型模式

另一個以同心圓模式為基礎的理論為扇型理論，這套由Homer Hoyt提出的理論，表明城市以交通運輸軸線發展，且城市內各種發展的類型會聚集在各區域，許多歐洲城市，尤其是英國符合這套理論模式做發展

在這套模式下，製造業與住宅區並不像同心圓模式，而是在中心商業區周圍以扇形呈現，製造業或工業段通常會沿主要的工業專用鐵路線或河流發展，此地段也可能有些低價的房產，另一區則為密集的平房，居住環境比製造業或工業地區好，吸引勞工階級居住，至於中產階級多半居住於鄰近CBD的地段，此地又可稱為中產居住區(the middle-class residential sector)，但也有在工業區工作，只是收入足以負擔此地的居民。最後則是高檔居住區(high-class residential sector)，此區域的面積最小，地價最高

Multiple Nuclei Growth 多核心模式

隨著城市的擴張，城市的結構也可能有所改變，變得日益複雜，加上新型態的交通運輸、建築與用途的改變，城市已不像前面幾個類型的發展了，在1945年時，由哈里斯與愛德華發表了一套城市發展模型，來解釋這種新的發展模式。儘管軌道運輸仍為當時主要的交通方式，但隨著汽車工藝的演進，越來越多人開始採用汽車作為代步的工具

哈里斯與愛德華認為，城市不只是以單一的中央商業區做發展，事實上在當時有許多發展已久的城市，舊有的中央商業區開始變得破敗，發展反而不如原本的郊區(如台中的中區與七期)，這也造成了後來許多老城區都市更新計畫的誕生

除此之外，他們也認為多核心的原因在於聚集經濟，特定的經濟活動就需要搭配對應的廠房或設施，好比工業區有許多便當店、飲料店等，儘管環境品質受空汙影響，但這些店家受惠於低租金的好處

我們可以在多核心模式中，發現部分同心圓及扇形模式的影子，依舊是以中央商業區為發展核心，高樓林立只會有效利用地段的價值，在中央商業區外圍的是倉庫或輕工業，但多核心模式新增了重工業區，它與中央商業區之間有一定的距離，此地區無居住人口，基層的住宅區則連結重工業與輕工業區，通常會有密集公寓及平房。在中央商業區的另一側則是多核心模式中，占地最大的中產住宅區，住房面積較基層住宅區大，得益於這裡的人口眾多，有些新型的商業型態正逐步發展。

相較於前兩種城市發展模型，多核心模式導入了郊區發展與外圍商業區連結中產高檔住宅區的觀念

Conclusion 結論

簡單來說，同心圓模式闡述了大多數城市從中心點一圈一圈地向外發展，主因是當時的交通運輸工具為軌道所致，所有的產業活動配合軌道而呈現同心圓的分布。到了1930年代，交通運輸的技術革新，運輸網的誕生使得工廠的原物料運輸更簡便，各分區如扇型般的呈現。與此同時大眾運輸的興起，也造就了城市的軸向發展，城市的發展會沿大眾運輸路線發展。最後隨著城市發展有一定的歷史下，中央商業區的老化使得城市的發展開始有所改變，郊區的產業興起，也成為了多核心模式的理論基礎

文章出處: How Do Cities Grow?

文章來源: Property Metrics